浪尖之上的房子,豬是怎么蠢死的?

熟悉歷史的人都知道中國有一個很特殊的現象,在一個比較完整的經濟發展時期內,起始階段和發展中期南北方經濟都會取得比較均衡的發展,甚至有時北方經濟還會更加強勢一些。但隨著經濟發展進程的延續,北方經濟的增長速度就會逐漸掉隊,而南方經濟的后勁更足、更有持續性,就會出現南強北弱的現象。這種規律已經輪動了數次。經濟發展是有累積效應的,長此以往就造成南方經濟就越來越繁榮。所以,很多書本就告訴人們,唐朝之后中國的經濟重心已經轉移到了南方。

不同歷史時期的特點截然不同,管理政策也各異,但卻體現出幾乎一樣的輪動特征,就說明一定有很深層次的原因造成了上述現象。個人認為這是南北方文化具有截然不同的特點所造成,但在此就不再細說。

從改開到現在是以經濟建設為中心的一個特定的歷史階段,將它作為一個周期來看待,它又體現出了歷史上多次演繹過的輪動特征。直到2012年,南北方經濟的發展尚比較均衡,甚至有時北方還更加強勢。比如,2003年至2012年,東北三省的GDP年均增速達到12.7%,而同期全國的平均增速僅為10.7%,這說明北方經濟的增長速度并不差。這里忽略了各省GDP統計數字中的水分所帶來的影響,源于這應該屬于普遍現象。但從2014年前后開始,東北經濟開始變臉,2014年的經濟增速落在了全國各省經濟增速的倒數第二、三、四名,而倒數第一也是北方省份的山西,這標志著北方經濟開始像歷史演繹的那樣掉隊了。

在東北經濟開始掉隊之后,與之相伴的就是東北房地產的衰落。從2014年,東北的房地產投資出現了全面下滑。過去幾年不斷爆出東北一些城市的房價跌到幾萬元一套的消息,消息之多也已經不需要贅述,這與東北經濟的掉隊是吻合的;蚝芏嗳藭J為,東北房地產走向蕭條是因為人口流出所造成,但人口之所以流出最核心的原因還是就業機會減少所推動,所以,一個地區的房地產(房價)就是經濟增長的最直觀反應(對整個國家來說,人口因素當然也具有決定性作用)。在東北房地產走向蕭條的這個周期,全國享受的都是一樣的貨幣政策,但卻并不能挽救東北的房地產,所以,貨幣政策在經濟基本面面前是比較蒼白的。

在此,得到的一個最簡單的結論就是:房地產是經濟走勢的反應。

以前多次預測過,東北之后,華北經濟與房地產市場將在隨后跟隨東北化,根源就在于北方經濟的掉隊是南北文化的差異所造成的,東北所出現的各種經濟現象就會逐漸向華北等地蔓延,現在,這種現象已經非常明顯地顯示了出來。

原本中國南北方的經濟總量是比較接近的,雖然各個時期的比例會有所波動,但大體還會接近5:5的比例,但經過過去十來年的此消彼長之后,南北方的經濟總量比例已經發生了十分明顯的變化:

從上面的表中可見,2019年低于全國平均經濟增速的10個省市中,北方占7個;而經濟增速前十名的省市中南方則占了9個,這就導致2019年北方在全國經濟總量中只占35.44%,說明不僅東北、絕大多數北方省份的經濟增長都開始掉隊了。

這自然也就帶來了北方房地產市場的全面變化。

中國的大大小小的城市總計超過660個,以秦嶺淮河為南北分界線,南北城市大約各占一半,2020年的一個鮮明特色就是北方城市的房地產近似集體失守。北京是首都,京津是兩大直轄市,可以看作是北方的標桿城市,環京地區的房地產市場在北方尤其在華北具有最重要的意義,下面的這張圖標雖然繪制的有些夸張,但確實也可以反應出這些地區的房地產市場已經變天,凜凜寒冬已經到來。

不僅環京樓市一片慘淡,華北其它二三線城市也一樣。在剛剛過去的9月份,包括鄭州、石家莊、天津、青島等城市的二手房價格都呈現出不同程度(4%左右)下跌。鄭州已經出現降價50%爭取跑量的新樓盤。這是華北地區房地產市場走向蕭條的信號。

瘟疫全球大流行之后世界各國政府都采取了程度不同的封鎖措施以對抗病毒的傳播,經濟活動出現了時間不等的大面積停滯,這就導致了政府、企業和家庭部門債務水平與收入水平的錯配,推動它們的債務率快速上升。這其中,美國政府債務率上升的情形是典型的代表,其它國家政府債務率上升的狀況與此雷同;而隨著失業率的上升,家庭收入水平下降,家庭部門的債務率也會明顯上升。債務率快速上升之后,政府和家庭部門的需求就會減弱,全球經濟的需求端就會下跌到一個更低的水平上。而需求端的下跌就會導致全球經濟增速下臺階,甚至可能會出現長時間的經濟增長停滯狀態。

東北、華北等地房地產的走勢緊跟的就是經濟走勢,這或許就指明了整個世界房地產的未來,當然,對南方地區的房地產也應該有借鑒意義。房地產總是緊跟經濟的基本面——一旦經濟增速走向低迷,房地產市場就會走向蕭條。

一般來說,我們固有的印象是央行只要印鈔就會刺激地產的繁榮,為何與上述現象并不相符哪?過去七八年,央行經常使用大放水的手段刺激經濟(房地產),但為何不僅無法將東北的房地產刺激起來反而華北也陷入低迷了哪?根源就在于,即便央行海量印鈔,它也不會將錢送給家庭部門,只會借給家庭。當經濟增速下滑時,人們的收入增長就受到了制約,沒有自有資金就沒有借錢的資格,所以,以更寬廣的視野來考察,央行即便長期大放水,但對房地產的影響也是有限的(大城市核心區域除外,這些房子并不完全是一般商品)。

現在立即就可以得出另外一個結論:一國經濟最根本的指標就是通脹率,當通脹率高的時候,利率就會上升,就會抑制經濟活力,人們的收入增長水平就會受限;通脹上升,人們的收入中用于基本生活支出的比例就會上升,這就會讓家庭部門的借錢能力下降,所以,通脹水平就是房地產興衰的指揮棒。所以巴菲特說,利率(也就是通脹)是資本市場的天花板。

人們考慮問題時的順序一般都是越來越復雜,有時反向考慮或許更會事半功倍。

今天標題的后半部分是“豬是怎么蠢死的?”,根源是想到了1999至2002年的金價走勢:

1999年8月,倫敦金價創出252.8美元/盎司的低點,一年半之后的2001年3月再次回探到255.95美元/盎司的次低點,此后,國際金價就開啟了大牛市,從此再也不回頭。2002年5月突破了1999年的高點325.5美元盎司,從次低點計算漲幅約為39%。在沖破325.5美元盎司的高點之后投資者也一定會懷疑,牛市開始了嗎?還值得不值得繼續持有?患得患失的人就肯定會被漲勢所拋棄。

2015年底金價創出階段性低點1046美元/盎司,2016年12月回探1122美元/盎司、2018年8月再次回探1160美元/盎司之后,開始向上突破,如今已經擊破2011年的高點1920美元/盎司。

現在也到了該選擇的時候。

2000年美國的互聯網泡沫破裂,意味著經濟失去了增長的潛力,但美聯儲又要用印鈔挽救經濟,只能會催生資產價格泡沫(主要是樓市),而資產價格泡沫的不斷膨脹就意味著貨幣在加速貶值(購買力下降),這就是黃金開啟牛市的基石。

如今,基于多重因素會導致全球產業鏈將不斷斷裂,包括疫情全球大流行所帶來的沖擊、各國意識形態不同進而走向軍事對抗、國家安全將上升到最高的位置,等等,而全球產業鏈不斷斷裂則意味著真實的經濟增長低迷,央行通過加速印鈔來挽救經濟的結果只能刺激通脹、加速貨幣貶值;同時,基于各國政府的債務壓力巨大決定了央行只能保持長期的實際負利率(央行的基準利率減去通脹率為負),推動黃金價格;更重要的是,白銀價格剛剛從過去11年的最低點(倫敦現貨白銀價格11.64美元/盎司)走出來,不僅遠遠未到患得患失的時候,相反卻是十分坦然的時候。所以,這些因素就意味著黃金的趨勢將繼續下去。

在這樣的關鍵時期,尤其希望我們能保持清醒的頭腦、盡量忽略短期的波動,避免自己成為那頭豬。

根本的原因是,黃金出現漲勢意味著經濟內部出現了問題,失去了增長的潛力,此時資本就只能去避險。只有貨幣貶值的時間和幅度足夠之后才能讓生產要素價格回到低位、激發新的增長能力(這也就是經濟學術語“后發優勢”的來源),但這里卻無法陳述這些過于宏觀的問題。所以,金價無論牛市還是熊市,基本都是以十年甚至以上為周期來計算的。

其實,無論那套房子,還是一盎司黃金,它們都是客觀事務,一直都未改變,變化的只是紙幣所表示的價格,反應的是人類貪婪的心靈,這是本質。

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